주택임대차보호법 따른 임대인 지위 승계, 임차인이 거부 가능할까

현행 주택임대차보호법에 따르면 임대인 즉 집주인이 바뀐 경우 임대인으로서의 권리와 의무는 양수인에게 자동으로 승계됩니다. 

즉 대항력을 갖춘 임차인에 대한 보증금반환 의무는 종전 임대인한테서 현재 임대인으로 자동으로 승계되는 것입니다. 

그러나 이 과정에서 문제가 발생할 수 있고, 그에 따라 임차인은 불의의 피해를 입을 수 있는데요, 가장 대표적인 케이스는 현재 임대인이 자력으로 임대보증금을 반환할 수 없는 경우입니다.

임대차보호법의 허점

 

쉽게 말해 양수인이 빈털터리인 경우 임차인이 임대보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다는 것입니다. 세입자를 보호하기 위한 주택임대차보호법이 원래 취지와 달리 세입자에게 불리하게 작용할 수 있는 허점이 존재하는 것입니다. 

사실상 부동산전세사기가 바로 이런 허점에서 발생합니다. 임차인에게 전세보증금반환 능력이 안되는 양수인이 수백채의 빌라를 무갭으로 인수한 뒤 이른바 부도를 내버리는 거죠.

그러면 임차인이 임대인의 지위 승계를 거부하고 종전 임대인에게 전세보증금반환을 요구할 수 있을까요? 

현행 주택임대차보호법엔 해당 내용의 조문은 없지만, 법원 판례에선 임차인이 양도 사실을 알고 상당한 기간 내에 이의제기를 할 경우 임대인 지위 승계에 구속되지 않고, 보증금 반환도 기존 집주인에게 요구할 수 있도록 했습니다. 

 

판례, 상당한 기간 내 이의제기 인정

 

대판 2002.9.4, 2001다64615 판결문에선 "임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우엔 임차인이 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다"고 판시했습니다. 

임차인 보호라는 주택임대차보호법의 취지를 고려한 판결입니다. 

그러나 이 경우에도 문제는 있는데요, 임차인이 양도사실을 알고 상당한 기간 내에 이의제기를 해야 하는데, 현실적으로 임대인이 양도 사실을 임차인에게 알려주기 전까지는 그 사실을 알기 어렵다는 점입니다. 

사실상 임대차계약이 끝나는 시기에 가서야 집주인이 바뀐 걸 아는 경우가 대부분입니다. 그러는동안 소유자가 여러번 바뀌거나 원래의 임대인이 해외로 가거나 재산을 처분하는 등으로 인해 전세금돌려받기 불가능하게 될 수 있다는 것이죠. 

그래서 일각에선 임대인이 집을 양도할 경우 즉시 세입자에게 고지하도록 의무를 부과하는 내용의 법안 발의가 준비 중입니다. 

주택매매시 세입자에게 '의무 고지' 법안 추진

여당 한 의원이 발의할 예정인 주택임대차보호법 개정안은 임대인이 주택 매도시 즉시 세입자에게 양도 사실을 고지하도록 하고, 세입자는 임대차계약 해지와 함께 종전 임대인에게 전세보증금 반환을 요구할지 여부를 선택하도록 하는 내용이 담길 것으로 알려졌습니다. 

임대인 입장에선 이 법이 달갑지 않게 느껴질 수도 있습니다. 주택 매도시 세입자의 눈치를 봐야 하는 상황이 발생하는데다가 세입자가 임대차계약을 해지할 경우 원래의 매매 계약이 영향을 받는 경우도 발생할 수 있기 때문입니다. 

오늘은 주택 매매 시 임차인의 이의제기 가능 여부에 대해 살펴봤는데요, 현재는 이에 대한 명확한 조문은 없고 판례만 있는 상황이므로, 정확한 것은 변호사 등 전문가에게 의뢰해 상담해보시는 것을 추천 드립니다.